万商天勤受邀出席2018房地产盛典并作主题分享

2018年7月10日，由深圳市规划和国土资源委员会指导、深圳市房地产业协会主办的第八届深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会在大中华喜来登酒店举办。深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会创办于2011年，目前已成功举办七届。盛典注重信息权威、高端研讨、务实共赢，是深圳市规模最大、影响力最广、专业性最强的房地产行业高端交流平台。

本次行业盛典以“聚合·求变·创未来”为主题，聚集了915家会员企业。7月11日上午，孟晓苏、梁定邦、华云斐和王戈宏等行业大咖齐聚“住房租赁暨中国资产证券化论坛深圳行”专场，结合国外长租公寓行业的先进经验和资产证券化在资本市场的前沿讯息，为我国长租公寓发展及其资产证券化建言献策。

△

国务院发展研究中心REITs课题组组长、中国证券基金业协会资产证券化委员会顾问孟晓苏发表《喷薄欲出的中国REITs》的主题分享，回顾住房租赁市场资产证券化相关政策的制定历程，展望未来发展前景。

△

中国证监会国际咨询委员会委员、原中国证监会首席顾问、香港证监会主席梁定邦发表《资产证券化在资本市场的发展前瞻》的主题分享，分析对比香港与大陆资产证券化市场的特点。

△

湾流国际副总裁华云斐发表《国内外长租公寓行业的现状及发展》的主题分享，介绍德国、日本等发达国家长租公寓的现状与发展。

△

新派公寓创始人、总经理王戈宏发表《9问长租公寓》的主题分享，就长租公寓运营的经验进行分享。

万商天勤合伙人梁华律师受邀参加了7月11日上午的“住房租赁暨中国资产证券化论坛深圳行”专场，并发表题为《长租公寓“痛点”怎么解》的主题分享。在会议上，梁华律师所做的主题分享直面长租公寓行业的痛点问题及其解决之道，引发了与会人员的深刻共鸣和积极探讨。

△

万商天勤律师事务所梁华律师

长租公寓是政府为贯彻“住有所居”“房子是用来居住而不是炒的”理念而大力支持的房地产创新领域，但自从诞生以来，其回报率低一直是困扰运营者的“痛点”所在。在本次主题分享中，梁华律师针对回报率低的行业之痛，从建立法律风控体系和创新融资两方面提出“破局”思路，对长租公寓企业的风控体系建立和创新融资提出了专业的解决方案。

在长租公寓企业的内部风控体系方面，梁华律师从尽调阶段的负面清单、审查清单，到签约阶段的合同模板和核心条款，全方位展示了如何在运营过程中运用清单工具降低和预防风险。

在尽职调查阶段，企业可利用负面清单建立项目红线，避免获取重大瑕疵物业；同时可利用审查清单确定需要审查的内容，制定判断标准以及下一步的工作内容，帮助拓展团队搜集项目资料和采取风控措施。

在签约阶段，可根据项目的运营方式和运营阶段制定相关合同模板，合同模板内容应尽可能全面，并提供一些选项，以便经办人员在操作中谈判和使用，帮助企业高效、安全地确立合作关系；如无法使用合同模板进行签约，则利用核心条款守住维护自身利益的合作内容，把原则性的必要条款列出来，并说明必要性、要实现的目的和底线，经办人员在谈判或修改交易文件时，可以审查是否具备核心条款并根据要实现的目的去调整。

此外，在创新融资渠道、降低融资成本方面，梁华律师介绍了现有市场上已发行的长租公寓资产证券化产品的情况，并就目前市场上以长租公寓为底层资产的资产证券化产品在权属确认方面的难点，如先抵后租、改变功能和“城中村”物业一一提出了针对性的解决方案和思路。

以先抵后租物业为例，虽然交易所在《深圳证券交易所资产证券化业务问答》中要求“基础资产及标的物业不存在抵押、质押等他项权利限制”，但在实际中可通过特定的交易安排，在专项计划设立后、原始权益人向专项计划转移基础资产时解除基础资产上设定的抵押权，避免原始权益人使用过桥资金，为其节省发行的成本和降低风险。

△

先抵后租物业资产证券化

改变功能类物业由于目前具体政策不明确，是否能作为资产证券化底层资产存在不确定性，但实践中已有原始权益人对专项计划作出相关承诺——根据国土、规划行政主管部门的要求，办理项目用地用于租赁住房的相关手续，确保符合居住用房的建设规范和标准，完成公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行的审批验收等手续，确保底层资产可以用于租赁住房用途，且不会销售该等物业，这一承诺也得到交易所和投资人的认可。

△

改变功能物业资产证券化

最后在城中村物业方面，虽然没有明确的政策指引，但是在政府支持长租公寓与城中村改造结合的政策背景下，梁华律师认为未来可以探索满足特定条件的城中村物业资产证券化之路。对于城中村物业的资产证券化，要重点关注其权属、安全、质量和消防等问题，积极配合政府等相关部门的指导，配合主体信用和增信措施，或有希望被交易所和投资人认可。