知名房企齐聚一堂，共论“供应链”创新融资

供应链融资并非新事物，但过去多以保理等方式为主。万科地产通过四年的时间，在供应链融资方式上进行了大胆的创新，2016年7月、8月，在保理公司、银行、证券公司、律师的协助下发行了总规模近200亿元的供应链资产证券化（ABS）产品。2016年10月28日，作为万科供应链ABS的服务机构之一，万商天勤邀请其他服务机构及知名房地产企业、行业协会，共同举行了“房地产供应链创新融资沙龙”，就供应链创新融资方式进行深入的交流和分享。

深圳市前海一方恒融商业保理有限公司（以下简称“前海一方”）总经理芮虎做了题为《保理公司在房地产供应链中的作用》的主题演讲。虽成立时间不长，但凭借规范的系统管理以及出色的运营能力，前海一方已成为万科最大的保理供应商。前海一方目前主打产品“买断宝”，依托核心企业联手金融机构，共同为核心企业认定的合格供应商提供应收账款买断服务。“买断宝”通过银行、ABS以及P2P平台，为核心企业提供不同的融资模式，为核心企业降低政策性融资风险，在严控房地产的宏观环境下以较低成本获得融资。另外，也使得供应商加快了现金回笼，改善现金流。

浦发银行深圳分行保理和ABS业务负责人陈铖就银行房地产供应链相关产品进行了介绍及比较分析。浦发银行自2015年开始加大在房地产供应链金融领域的产品开发力度。房地产供应链金融的主要优势在于，其融资不计入有息负债，资金使用灵活，且能降低净负债率，提高账面流动，还能够提供集团主体评级。陈铖分别从对地产公司报表的影响、供应商手续的难易程度、办理效率、高峰期单日业务量、价格以及适用范围这几个维度，对比了商业承兑汇票、保理、国内信用证、打包式保理、ABS这几种融资模式，其中打包式保理以及ABS高峰期单日业务量能达到300笔。目前，基于成本、效率及批量的组合优势，浦发银行多采用国内信用证、打包式保理、ABS为房企提供供应链融资服务，也建议企业将具有不同优势的供应链金融产品组合使用。

招商证券资产管理有限公司副总经理范世淼就资产证券化产品助力房地产供应链融资进行解析。基于宏观监管政策收紧，房企需要开拓新的融资渠道。而目前市场资产荒，推动了ABS发行利率下行，降低了房企融资成本。另外，资产证券化产品不限制资金使用用途，对资质较好的房地产企业，还能通过结构化设计使供应商完成资产出表，不但解决供应商融资问题，还可帮助其美化财务报表，通过变现未来现金流解决融资难题。招商资管已成功发行了多单大规模的ABS产品，招商恒融一期采用储架式发行，大大提高了发行效率，满足了循环发行的要求，该案例也成为优质保理资产证券化的示范案例。

本所合伙人陈秀丽律师分享了关于房地产领域供应链融资中的法律风险控制要点。万商天勤成立至今已有二十年历史，在资本市场领域卓有声誉，在房地产领域，也为中海、万科、华润、华侨城、卓越等知名房企提供多年法律服务。陈律师就基础交易真实性、应收账款债权转让的合法性、现金流回款的可控性、增信措施的有效性等关键问题进行分享。关于基础交易真实性，陈律师提出，需从交易双方、历史交易记录以及本次交易背景及项目情况判断基础交易是否真实，并结合文件核查和现场核查的方式核查基础交易的真实性。关于应收账款债权转让的合法性，陈律师提出，应关注应收账款债权的可转让性、权利转让的完整性以及转让通知的适当性。现金流归集方面，陈律师强调其可控性。目前现金流归集的常用控制措施包括银行托收和账户监管，应注意回款安全，并进行破产隔离，且避免资金混同。陈律师分享了目前常用的内外部增信措施，以及可能导致增信措施无效的情形，比如保证金账户未特定化、担保方不具备主体资格、抵质押手续不完善等等。