2023年4月20日，最高人民法院发布由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）》（以下简称“《最高法法释〔2023〕1号文》”）并自2023年4月20日起施行。

《最高法法释〔2023〕1号文》作为2023年的第一号司法解释，进一步明确商品房消费者“超级优先”权利保护制度规则，反映了最高法对于商品房消费者权益保障的重视，对于当前全国多地房企爆雷，无数购房人被烂尾楼盘套牢的背景下，保护商品房消费者弱势群体的正当权益、提振购房人信心、维护房地产市场稳定发展影响深远。

通过梳理关于商品房消费者权利保护的规定，最早见于2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释〔2002〕16号）》（以下简称“《法释〔2002〕16号》”）第2条，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

最高法在对山东省高院就彩石山庄案件的处理意见争议向最高法请示中作出《最高人民法院对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄买卖合同纠纷案请示的答复（〔2014〕执他字第23、24号）》（以下简称“《优先受偿权答复》”）。在该答复中最高法认为：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释〔2002〕16号）》规定：“建筑工程的承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”因此，房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权。且基于保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。破产程序中上述优先保护商品房买受人权利的规定也应予以使用。最高法答复对适用《法释〔2002〕16号》相关规定做出了具体指示，该案件也确立了商品房消费者权利保护的先例。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（法释〔2015〕10号）》对如何认定商品房消费者进行了补充规定。2020年该司法解释作出修订（以下简称“《执行异议和复议规定》”），该司法解释第29条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

最高法《九民纪要》第125条进一步对“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”进行了细化规定：

（1）“买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为：在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，为符合该规定的精神。

（2）“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”可以理解为：如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，为符合该规定的精神。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》(以下简称“《施工合同解释一》”)再次明确了承包人建设工程价款优先受偿权，“承包人根据《民法典》第807条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”《民法典》第807条即为建设工程价款优先受偿权的规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

第一，如何认定“以居住为目的购买房屋”？

房地产开发类型和方向主要分为住宅地产、商业地产、工业地产。其中工业地产是指用于工业生产功能为主的工业地产项目，很少会涉及居住目的的房屋，但是住宅地产和商业地产是否能够清晰界定“以居住为目的购买房屋”，不能一概而论。

比如，住宅地产原则上就是供商品房消费者居住之用的，但是前几年火热的房地产市场，赋予了住宅地产更多的投资属性，虽然近几年住宅地产的投资热度有所降低，但是也不排除以住宅地产作为投资标的的情形。

另外，商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，其中有一类房屋，开发商在商品房紧俏的时候，把以前商业用地开发成商品房，诞生了很多的公寓，也就是所谓的商住房，而且，商住房不受地方政府限购条件的约束，因此，很多购房者在当地没有购买商品房的资格，但又迫切需要在当地需要居住的房屋，只能退而求其次，购买这样的商住房。

因此，“以居住为目的购买房屋”是仅单纯的以房屋性质论，还是结合实际具体用途考量，需有待思考和观察。

第二，《最高法法释〔2023〕1号文》虽强调要支付全部价款，但对于在一审法庭辩论结束之前能支付部全部价款的，没有再限定首付款所需的比例，也是该批复重要的亮点之一。在《法释〔2002〕16号》里规定的是全部价款或大部分款项，到《执行异议和复议规定》)第29条规定时，就明确为“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，而《最高法法释〔2023〕1号文》则没有再强调支付价款的比例。这意味着，对商品房消费者权益的保护又进了一步。正常情况下，烂尾楼一般是要求排除强制执行；此时，如果商品房购房消费者支付价款超过百分之五十，其执行异议就会受执行法院的支持；若没有超过百分之五十，其执行异议被驳回，但商品房消费者可以提出执行异议之诉，然后在一审之前补齐差额的购房款，按本批复，法院也应给予支持‬。

第一、将该原则从针对个案的答复提升至司法解释的层面，以利于司法实践的统一，也是本批复的亮点之一。在购房者选择解除购房合同的情况下，对于购房者的购房款返还请求权是否具有优先性，各地法院有不同的认识，也导致有不同的判决结果。即使是最高人民法院，其也有不同的认识。这次，将批复所确立的规则上升至司法解释层面，将有利于司法实践的统一适用。

第二、商品房消费者主张价款返还的优先范围应当限定为购房款，不包括因合同解除所产生的违约金、赔偿金等。因为法院保护的是居住权，应当限定在一定的合理范围内，否则会动摇最基本的交易基石——抵押制度，也正因如此，工程建设价款的优先权也限定在工程价款本身不含违约金、赔偿金。

第三、如何认定“不能交付且无实际交付可能”？

此次批复的第三条可以说是最高人民法院基于去年房地产开发企业接连爆雷导致商品房无法按期交房的情形，综合权衡购房者、工程承包方、银行及其他债权人等各方利益做出的创设性规定。将购房者的价款返还请求权置于工程价款优先受偿权之前，作为第一顺位的受偿权利，以保护购房者弱势群体利益，增强市场信心，稳定房地产行业发展趋势。

但是，购房者后续想要行使这个“超级”优先受偿权，可能并没有想象中的那么乐观和容易，因为行使这个权利的前提是房屋“不能交付且无实际交付可能”，而这个标准如何去界定和统一，尚不明确。例如逾期多长时间仍交不了房，算不能交付，楼盘烂尾多长时间政府及其他房地产开发商均不愿接盘，算无实际交付可能。而且需要注意，“不能交付”和“无实际交付可能”必须同时满足，是否意味着，只要项目上有施工队伍在施工，房地产开发商没有破产，即使逾期交房再长时间，也不能行使这个“超级”优先受偿权，等等如是。